За прошедшую неделю в СМИ опубликованы тревожные статьи с описанием ситуаций, при которых продавцы квартир - пожилые люди с когнитивными нарушениями "остаются на улице", не осознавая существа совершенных ими сделок. Общество разделилось на 2 "лагеря": первые жалеют пожилых людей и их родственников, т.е. бывших собственников квартир, другие - понимают серьёзность положения покупателя в ситуации.
С точки зрения судебной практики, в которой нашим специалистам довелось принимать участие, в данном вопросе правовая позиция судов состоит в следующем.
Сразу оговоримся, мы рассматриваем споры по сделкам купли-продажи или ренте, предметом которых выступает недвижимое имущество (квартира вторичного рынка недвижимости), и некоторые сделки были нотариально удостоверены. Мы специально подчеркиваем участие нотариуса в сделке, так как многие полагают, что нотариус выступает неким нерушимым гарантом действительности и чистоты сделки, и она не может быть оспорена в суде.
1 ситуация: нотариально удостоверенный договор ренты. Пожилая женщина попросила свою старую знакомую за ней ухаживать и совместно проживать, ездить совместно по лечебным учреждениям и проч., взамен - передает квартиру по договору ренты. Договор ренты тщательно исполняется обеими сторонами несколько месяцев: за бабушкой осуществляется круглосуточный уход, питание, стирка уборка. Кроме плательщика ренты желающих родственников осуществлять свой родственный долг в виде ухода за старушкой - нет.
Бабушка лежит в больнице в связи со слабостью, кишечными проблемами и отказом от пищи. Причин состояния не находят, отправляют домой под наблюдение поликлиники. Участковый врач для установления инвалидности направляет пройти врачей, в т.ч. психолога. Плательщик ренты все делает, т.к. в поликлиники нет психолога из психоневрологического диспансера вызывает психиатра на дом (в заявлении указывает об отказе бабушки от пищи). Психиатр делает осмотр, на руки никому ничего не выдает (лист осмотра), не говорит о наличии или отсутствии какого-либо диагноза, а сообщает, что бабушка старенькая и состояние соответствует возрасту.
Бабушка вскоре умирает, объявляются и дальние родственники (жаль нельзя передать драматично-тревожную мелодию этой части повествования), естественно, с иском о признании сделки (договор ренты) недействительной, возвращения квартиры в наследственную массу. Основание иска: бабушка страдала деменцией на день совершения сделки. Вопрос: какая деменция? Нотариус удостоверил сделку, медицинская история бабули не отягощена когнитивными нарушениями .... никто когнитивных нарушений не фиксировал и не замечал !!!!
В этом деле появляется маленькое НО) Участковый врач психиатр у себя на рабочем месте (5 дней после осмотра бабули - выше писали про это) зафиксировал наличие деменции у бабули. Плательщик ренты с удивлением для себя обнаружил лист осмотра в материалах гражданского дела. Напомним, бабуля один раз осмотрена была на дому по вызову плательщика ренты, после осмотра диагноз не был озвучен.
В деле прошла экспертиза и установлено, что у бабули на день совершения сделки (нотариальной) была деменция (из выводов эксперта: если на день осмотра бабули врач психиатр зафиксировал деменцию, то она была и на момент подписания договора ренты, так как это долгий процесс и он не может развиться в один день). Результат: иск родственников (которые в жизни бабушки не участвовали) удовлетворен. Плательщик ренты не опускает головы и пытается пробить теперь уже врачебную бюрократию, точка в этом деле не стоит.
Вывод: с одной стороны жалко родственников, которые лишились наследства и вынуждены были биться в суде "за правое дело", но возникает вопрос: вы знали, что ваша бедная трехъюродная бабуля страдает деменцией (надо видеть их иск - столько там на их взгляд у бабушки было болячек)))) с ними вообще жить сложно, от названий только деменция разовьется) - как можно было бросить такого больного, одинокого человека на произвол судьбы, одной в квартире без соответствующего ухода? Почему родственные чувства проявляются после смерти любимых родственников?) - Это был вывод с точки зрения человека.
Юридический вывод: Плательщик ренты оказался незащищен даже в ситуации удостоверения сделки нотариусом (в деле нотариус говорила, что задавала бабушке вопросы и она была адекватна, никаких вопросов к когнитивному состоянию не было. Далее, плательщик ренты, не являясь родственником получателя ренты, формально не может предъявить иск к лечебному учреждению о неправильно установленном диагнозе (напомню, там и сроки на такое обжалование 2 месяца всего). К сожалению, застраховаться от подобных ситуаций невозможно (вызов врача психиатра независимого для освидетельствования перед сделкой также не будет являться гарантом), однако, советуем получить от получателя ренты заключения о состоянии его здоровья из медицинских карт по месту жительства, а также проводить видеофиксацию (сейчас многие нотариусы делают видеофиксацию сделок) - эти материалы помогут судебным экспертам доказать отсутствие когнитивных нарушений в момент совершения сделки.
